在日常生活中，

家裡(lǐ)燈泡壞了，找物業；

停水停電了，找物業；

房屋出現質量問題，還(hái)找物業……

在一些居民眼中，

隻要是出現問題就要求物業來解決，

物業就是萬能(néng)的！

那麼(me)，

我們來看看從2021年1月1日起(qǐ)實施的

《民法典》的規定，

物業服務企業究竟是幹嘛的？

物業管理的職責邊界在哪裡(lǐ)？

出現問題業主究竟該找哪些部門？

管

01

01綠地被(bèi)侵占物業該不該管?

問題：“我們小區才交房沒(méi)幾年，就已出現個别業主毀壞公共綠地的現象，物業也是不管不問。物業到底有沒(méi)有管理義務?”

解讀：《民法典》第二百七十四條規定：“建築區劃内的綠地，屬于業主共有”;同時，《民法典》第九百四十二條規定：“物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業服務區域内的業主共有部分，維護物業服務區域内的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、财産安全”。

因此，物業負有對(duì)小區公共綠地的管理義務。如果小區的綠地被(bèi)侵占，物業應該要求破壞者整改并恢複原樣(yàng)。對(duì)于不予恢複的，物業服務企業可以報請有關執法部門介入解決。

02

02私搭亂建該誰管?

問題：除了毀壞綠地，據很多業主反映，部分業主存在私搭亂建的現象，到底該歸誰管?

解讀：上述《民法典》第九百四十二條規定了物業有維護業主共有部分秩序的義務。因此，小區内如果出現了私搭亂建，首先可以通過(guò)業主大會、業主委員會進(jìn)行維權；如果在業主共有部分進(jìn)行私搭亂建，同樣(yàng)可以請求物業進(jìn)行管理；如果私搭亂建者拒不履行相關義務，還(hái)可以向(xiàng)有關行政部門投訴或報告，請求有關部門介入處理。

03

03消防出問題該誰管?

問題：“我們小區地下車庫消防通道(dào)被(bèi)人侵占改裝成(chéng)儲藏間，極大增加消防隐患，業主多次反映沒(méi)人管。作爲日常管理方，消防通道(dào)被(bèi)占，到底該歸誰管?”

解讀：《民法典》第九百四十二條規定：“對(duì)物業服務區域内違反有關治安、環保、消防等法律法規的行爲，物業服務人應當及時采取合理措施制止、向(xiàng)有關行政主管部門報告并協助處理。”

因此，物業有義務防止其服務區域内出現違反消防法律法規的行爲。這(zhè)要求物業一方面(miàn)應及時采取合理措施制止違反消防法的行爲，另一方面(miàn)有向(xiàng)消防救援機構報告并協助處理違法行爲的義務。

04

04噪聲污染歸誰管?

問題：鄰居裝修、跳廣場舞、家裡(lǐ)K歌……這(zhè)些噪聲污染經(jīng)常影響我們的生活，物業該不該管?

解讀：《民法典》第二百八十六條規定，業主應當遵守法律、法規以及管理規約，相關行爲應當符合節約資源、保護生态環境的要求。對(duì)于物業服務企業或者其他管理人執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，業主應當依法予以配合。

業主大會或業主委員會，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或噪聲等損害他人合法權益的行爲，有權依照法律、法規以及管理規約，請求行爲人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢複原狀、賠償損失。

業主或其他行爲人拒不履行相關義務的，有關當事(shì)人可向(xiàng)有關行政主管部門報告或者投訴，有關行政主管部門應當依法處理。

因此，物業同樣(yàng)具有維護小區秩序的義務。按照《民法典》的規定，小區中出現聲、光污染，權益被(bèi)損害者可以請求業主大會、業主委員會進(jìn)行管制，也可以請求小區物業進(jìn)行管制，如果侵害者拒不停止其侵害，權益被(bèi)損害者同樣(yàng)可以向(xiàng)有關行政主管部門報告或者投訴，由有關行政主管部門介入進(jìn)行管制。

不管

01

01物業換開(kāi)關、水龍頭該不該收費?

問題：“插座更換10元/個、馬桶疏通50元……”物業提供的這(zhè)些服務該不該收費?

解讀：《民法典》第九百四十二條規定：“物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業服務區域内的業主共有部分，維護物業服務區域内的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、财産安全。”

而開(kāi)關、水龍頭并不屬于業主的共有部分，物業并沒(méi)有無償爲業主進(jìn)行維修的義務，因此，不能(néng)要求物業無償提供服務，物業給業主換開(kāi)關、水龍頭，屬于增值服務，可以适當收費。

分不同情況

01停水、停電該找誰?

問題：有時會遇到停水、停電問題，有的是供水、供電單位統一對(duì)某個區域進(jìn)行停水、停電，有的是小區裡(lǐ)的轉供水、電設施出現了問題，而有的則是物業故意給某個業主家停水、停電。

解讀：《民法典》第六百五十一條規定：“供電人應當按照國(guó)家規定的供電質量标準和約定安全供電。供電人未按照國(guó)家規定的供電質量标準和約定安全供電，造成(chéng)用電人損失的，應當承擔賠償責任。”

供水、供電等專業經(jīng)營單位應當按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值向(xiàng)用戶收取費用。遇到停水、停電等問題，應要求供水、供電等單位解決問題。

如涉及物業服務企業轉供水、電的，應區分屬于源頭問題還(hái)是轉供水、電中的設備因素，如果是轉供水、電中的設備出現問題，應由物業組織自行維修或申請使用維修資金維修。

同時，《民法典》第九百四十四條規定，業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可催告其在合理期限内支付;合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可提起(qǐ)訴訟或申請仲裁。物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。

02房子漏水歸誰管?

問題：廚房、衛生間、陽台、樓頂……上述地方漏水是生活中最爲常見的，那麼(me)是不是該由物業出錢進(jìn)行維修呢?

解讀：不管哪種(zhǒng)類型，多不是由物業企業出錢來進(jìn)行維修的。

其中要分4類情況處理：

（1）新建商品房處于質保期内的，一般由建設單位（即開(kāi)發(fā)商）來負責維修；

（2）屬于自用部位或人爲破壞、使用不當等原因造成(chéng)的，一般由使用人（一般指業主）自行組織維修；

（3）超出質保期、因使用年限較長(cháng)等自然原因出現的屋面(miàn)、牆面(miàn)滲水、漏水等問題，應依法申請使用建築物及其附屬設施的維修資金進(jìn)行維修；

（4）如果沒(méi)有籌集專項維修資金的，可由相關業主分攤費用來負責維修。

03房屋出現質量問題歸誰管?

問題：買的房子出現裂縫、牆面(miàn)掉沙、門窗破損等問題，究竟該找誰?

解讀：應分情況讨論：

(1)向(xiàng)開(kāi)發(fā)商購買房屋，居住後(hòu)發(fā)現質量問題：《最高院商品房買賣合同司法解釋》第十二條規定：“因房屋主體結構質量不合格不能(néng)交付使用，或房屋交付使用後(hòu)，房屋主體結構質量經(jīng)核驗确屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”第十三條規定：“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”因此，如果購買房屋并居住後(hòu)發(fā)現房屋存在影響居住的質量問題後(hòu)，業主可以向(xiàng)開(kāi)發(fā)商請求賠償。

(2)購買二手房後(hòu)發(fā)現存在質量問題：《民法典》第六百一十七條規定：“出賣人交付的标的物不符合質量要求的，買受人可依據本法第五百八十二條至第五百八十四條的規定請求承擔違約責任”，因此，如果在購買二手房并居住後(hòu)發(fā)現存在質量問題，現業主應向(xiàng)原業主請求賠償；原業主如能(néng)證明房屋質量問題爲開(kāi)發(fā)商所緻而并非由其所緻，則可按上文規定向(xiàng)開(kāi)發(fā)商請求賠償。

04公共部位、設施出問題誰負責?

問題：“我們小區個别外牆脫落較厲害。”外牆脫落、電梯出現問題，到底該歸誰管?

解讀：電梯等共有設施設備出問題應區分看待，日常保養的工作，屬于日常物業管理的範疇;如屬于維修、更新、改造，符合維修資金使用範疇的，應通過(guò)申請使用維修資金解決。外牆脫落等公共部位出現問題，保修期内可向(xiàng)物業服務企業或業委會進(jìn)行反映，由其協調建設單位進(jìn)行維修;保修期外的，可由物業服務企業或業委會申請使用維修資金解決。

《民法典》第二百八十一條規定：“建築物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。經(jīng)業主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外牆、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。建築物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。