在履行物業服務合同産生損害賠償的糾紛案件中，物業主張履行了相關義務，但并未能(néng)提供有效證據的情況比比皆是。在物業費訴訟案中，我們經(jīng)常看到這(zhè)樣(yàng)的情景在上演：案件庭審過(guò)程中，法官會質問，拿著(zhe)物業服務合同就要物業費嗎？

判決後(hòu)，判決書中寫著(zhe)：根據同一小區内物業公司同時起(qǐ)訴的其他業主向(xiàng)本院提供的陳述及本院調查走訪的情況看，物業公司在提供物業服務時确實存在一定的瑕疵，故本院酌情扣減物業服務費。

  正所謂“一千人眼中有一千個哈姆雷特”，一千個業主眼中也會有一千個對(duì)幸福小區的設想。面(miàn)對(duì)物業公司龐雜的服務内容，每個業主對(duì)服務的著(zhe)眼點不同，也導緻了不同的投訴、糾紛。在享受物業服務的過(guò)程中，業主關心的是結果，物業公司也很難將(jiāng)每一項服務的過(guò)程一一呈現在業主面(miàn)前。但當面(miàn)臨糾紛時，物業公司需要將(jiāng)服務過(guò)程和結果在法庭呈現給業主和法官，這(zhè)就需要物業公司在日常工作中注意證據的保留。

有人說，物業企業提供的證據不過(guò)就是各種(zhǒng)巡邏記錄、監控記錄，其實非也。物業服務的基礎證據應該是物業服務合同，而所有的質量記錄、管理記錄都(dōu)是因物業服務合同的條款要求衍生出來的。物業服務合同是繼續性合同，物業公司是否履行義務或義務履行是否到位，往往經(jīng)過(guò)一段時間反應出來，增加了物業公司舉證的難度。物業服務合同的内容非常龐雜，包括對(duì)房屋共用部位和公用設施設備的日常管理和維護，對(duì)小區公共秩序的維護、小區的清潔和保安服務、綠化養護管理等綜合管理服務。龐雜的服務内容使得物業公司的證據保留是一件相當繁瑣的工作。

《最高人民法院關于民事(shì)訴訟證據的若幹規定》的要求，“原告向(xiàng)人民法院起(qǐ)訴或者被(bèi)告提出反訴應當附有符合起(qǐ)訴條件的相應的證據材料。當事(shì)人對(duì)自己提出的訴訟請求所依據的事(shì)實或者反駁對(duì)方訴訟請求所依據的事(shì)實有責任提供證據加以證明。沒(méi)有證據或者證據不足以證明當事(shì)人的事(shì)實主張的由負有舉證責任的當事(shì)人承擔不利後(hòu)果。”所以，證據提交規則一般是誰主張，誰舉證。當然，個别案件實施舉證可能(néng)會責任倒置，講到物業服務合同糾紛，則往往由物業公司承擔舉證責任。司法實踐中，物業公司在訴訟中并不能(néng)單純依靠（前期）物業服務合同訴訟，除去現場證據、各項管理記錄外，法院還(hái)會將(jiāng)物業公司在該院相關案件審理案件情況及當時實地走訪情況作爲裁判依據之一。

證據，是日常工作中留下的點點憑證，日常工作中應當有留存證據歸檔的意識。

一、證據材料（業主因停水忘關水龍頭緻使電梯等公共設施損壞問題）

1、停水通知發(fā)放照片（含微信、宣傳欄、朋友圈），停水通知最好(hǎo)包括來水時間及溫馨提示業主做好(hǎo)關水龍頭措施；

2、來水告知照片（微信等）；

3、秩序巡邏簽到表；

4、第一時間現場圖片（損壞物品、水溢出照片、應急措施照片）；

5、電話通知趕往現場記錄（若不在家業主）;

6、事(shì)故确認書（最好(hǎo)就事(shì)故後(hòu)續鑒定協商事(shì)宜做出規定）;

7、業主到場拆卸受損物品圖片;

8、受損物品編号、發(fā)票、鑒定報告、清單（需正式蓋章);

9、多次協商的通話記錄及現場圖片（建議用水印相機拍攝）。

二、證據材料（樓上樓下滲漏水及其他鄰裡(lǐ)糾紛類問題）

1、同雙方或者多方的電話、微信、短信記錄，建議設計一份專業的協調記錄表；

2、問題現場查看及溝通照片，建議每次去都(dōu)用水印相機拍攝存檔；

3、涉及違章問題，留存好(hǎo)違章整改通知書，報行政執法記錄（含通話記錄、現場處理照片）；

4、有蓋章的維修整改配合函底單，及貼門上後(hòu)拍照存檔（一般業主不會簽收）；

5、求助居委或其他部門處理，留存通話記錄及邀請函簽收底單；

6、居委或其他部門現場協商照片。

三證據材料（物業費欠繳起(qǐ)訴問題）

1、每賬期催繳記錄：電話、微信、短信，尤其是對(duì)物業有較大意見或是有質量問題業主需重點留存好(hǎo)催費記錄；

2、交款通知單派發(fā)照片，可從打印到派送階段各拍攝幾張留以備用；

3、扣費通知存檔及派發(fā)至宣傳欄後(hòu)拍照留存；

4、催繳通知書發(fā)送記錄，包括快遞回單和張貼至門上圖片；

5、律師函發(fā)送記錄。

雖然沒(méi)有將(jiāng)其他大大小小的問題一一舉例，但問題的本質其實都(dōu)是有異曲同工之妙的，最後(hòu)，將(jiāng)物業證據管理中常見的證據材料總結爲以下幾個關鍵點：

關鍵點1：事(shì)前提醒紙質證據化停水、扣費、停電、台風、禁止騎行、文明養寵、雨天防滑、施工提醒、高空抛物等等，凡事(shì)必先事(shì)前提醒告知。

關鍵點2：事(shì)中處理溝通可視化電話、微信、短信、當面(miàn)溝通、函件，做到糾紛類問題，凡是溝通必留記錄、照片，凡是函件，清單必須蓋公章，該多方到場時絕不缺一方；

關鍵點3：事(shì)後(hòu)回顧總結完整化一旦糾紛上升至法院，哪一方掌握的有力證據多哪一方就會取勝，我們在做好(hǎo)我方證據的搜集時，也要換位分析業主可能(néng)會搜集哪些材料，從什麼(me)角度反駁我方證據，盡早思考，避免突然束手無策。說了這(zhè)麼(me)多，忘記強調最最重要的一點啦，就是做好(hǎo)物業的基礎管理工作，環境也好(hǎo)，秩序工作也罷，物業服務協議上的約定包括但不限于巡查周期、時間一定要按标準執行，避免因某方面(miàn)的管理瑕疵而落下風造成(chéng)損失。