商鋪是指從事(shì)具體商業行爲的物業。按其經(jīng)營方式主要爲單體經(jīng)營，集中管理的模式，對(duì)商業街商鋪進(jìn)行統一管理，是目前開(kāi)發(fā)商普遍推行的一種(zhǒng)方法，管理的好(hǎo)，對(duì)培育區域商業中心和商業品牌有重要影響。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來說，開(kāi)發(fā)、銷售商鋪是前提，但隻有開(kāi)發(fā)、銷售是不夠的，還(hái)必須成(chéng)立專門的商業管理公司對(duì)商鋪進(jìn)行管理，才能(néng)長(cháng)久發(fā)展。

目前國(guó)内商鋪購買者有很多是依靠收取租金，歸還(hái)銀行商鋪按揭貸款，在這(zhè)種(zhǒng)情況下，開(kāi)發(fā)商對(duì)商鋪的管理更爲重要。如果商鋪商業管理不力，影響商鋪業主的租金收益，業主不能(néng)歸還(hái)按揭貸款，最終風險還(hái)是要落到開(kāi)發(fā)商的頭上。

1.0 商鋪物業管理理念

商鋪是有計劃的商業聚集,對(duì)商鋪進(jìn)行“統一管理,分散經(jīng)營”是商鋪區别于其他房地産的核心特點。

“統一管理”，要求商鋪必須由代表業主權利的、受業主、開(kāi)發(fā)商委托的管理公司統一管理，沒(méi)有統一管理的商鋪是難以經(jīng)受激烈的零售業市場競争。

“分散經(jīng)營”，是商鋪對(duì)消費者和經(jīng)營者間的交易提供場所，商鋪的管理者不能(néng)直接進(jìn)行商業經(jīng)營，隻是在消費者和經(jīng)營者之間搭建橋梁。

1.1. 商鋪的統一管理的理念在于統一招商管理、統一營銷、統一服務監督、統一物管。

爲了達到“統一管理,分散經(jīng)營”的管理模式，在商鋪銷售合同中都(dōu)應該約定承租戶必須服從管理公司的統一管理。在法律上确定商鋪管理公司的管理地位。

1.1.1 “統一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理。

“品牌審核管理”指：招商對(duì)象需經(jīng)品牌審核後(hòu)才能(néng)進(jìn)入。

審核包括對(duì)廠商和産品的審核，須具有有效的營業執照、生産許可證、注冊商标登記證、産品合格委托書（适用于批發(fā)代理商）、品牌代理委托書（适用于專賣代理商）、稅務登記證、法人授權委托書等。

“完善的租約管理”指：簽定租約、合同關鍵條款必須進(jìn)入。

租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業管理費的收取等，還(hái)有其他比較關鍵的租約條款管理，比如：

承租戶的經(jīng)營業态是受到整個商鋪的統一商業規劃的限制，如果發(fā)生重大變化，須經(jīng)業主委員會的認可（業主委員會成(chéng)立之前，經(jīng)開(kāi)發(fā)商認可）；

營業時間的确定；

承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸挂位置、語言文字方面(miàn)須接受統一管理；

爲整個商鋪促銷承擔的義務；

承租人對(duì)停車場的使用，确定有償還(hái)是無償，有無限制；

投保範圍事(shì)宜；

是否統一的收銀等。

1.1.2 “統一的營銷管理”有助于維護和提高經(jīng)營者的共同利益。

由于目前商業競争激烈，打折降價的促銷競争手段比較流行，以吸引購物者光顧。管理公司應該爲商鋪策劃好(hǎo)1年12個月的營銷計劃，所謂“大節大過(guò)、小節小過(guò)、無節造節過(guò)”。

組織策劃相關的促銷活動，所發(fā)生的費用應預先與業主溝通預算，經(jīng)業主同意後(hòu)，對(duì)實際發(fā)生的費用按照承租戶銷售額的一定比例進(jìn)行分攤。如果商鋪統一收銀管理，就能(néng)較好(hǎo)地執行按銷售額分攤費用。

1.1.3 “統一的服務監督”有助于經(jīng)營者間的協調和合作。

商鋪須設立由開(kāi)發(fā)商領導、商業專家組成(chéng)的管理委員會，指導、協調、服務、監督承租戶的經(jīng)營活動，保證商鋪的高效運轉。常見的方式有：

指導項目：店鋪布置指導、促銷活動安排；

協調項目：協調經(jīng)營者之間的緊張關系，增進(jìn)經(jīng)營者之間合作；

服務項目：行政事(shì)務管理；

監督項目：維護商鋪的紀律、信譽，協助工商、稅務、衛生、消防等部門的管理。

1.1.4 “統一的物業管理”有助于建築空間的維護和保養。

商鋪的物業管理内容包括：養護建築、維護設備、保證水電氣熱正常供應、公用面(miàn)積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養護、意外事(shì)故處理等。商鋪的各項設施的使用頻率較高，統一管理有助于對(duì)物業設施設備有計劃的保養與維修，增加使用的安全性和耐久性。

2.0 商鋪物業的管理特點

2.1 顧客流量大

商鋪進(jìn)出人員雜，不受管制，客流量大，易發(fā)生意外，安全保衛工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半點松懈。同時商場在發(fā)生突發(fā)事(shì)件時，疏散相對(duì)較慢。安全管理應特别慎重。

2.2 服務要求高

要物業管理服務面(miàn)向(xiàng)商鋪置業人和使用人，向(xiàng)他們負責，一切爲他們著(zhe)想。促進(jìn)商業物業保值、增值；同時爲使用人和顧客營造一個安全、舒适、便捷、優美的經(jīng)營和購物環境。這(zhè)是商鋪物業管理服務的根本原則

2.3 管理點分散

出入口多，電梯（客梯）、觀光梯、自動扶梯等）分散，需要的保潔、保安人員相對(duì)較多，管理點分散，管理難度較大是商業物業管理的特點。

2.4 營業時間性強

顧客到商鋪購物的時間，大多集中在節假日、雙休日和下班及晚間，而平時和白天顧客相對(duì)少一些。統一店鋪的開(kāi)張及關門時間有利于商鋪的整體形象塑造。開(kāi)張、關門時間不統一會造成(chéng)整體商鋪經(jīng)營的淩亂感，無序經(jīng)營的印象，對(duì)顧客産生不良的心理影響。

2.5 車輛管理難度大

來商鋪的顧客，有開(kāi)車的，也有騎車的，大量的機動車和非機動車對(duì)商鋪周邊的交通管理和停車場管理增加了壓力。車輛管理好(hǎo)壞直接影響著(zhe)商場物業管理水平的整體體現。

3.0 商鋪物業管理人員配備

3.1.1 商鋪管理的人員配備原則是因事(shì)設崗、一專多能(néng)、精簡高效、使業戶感覺沒(méi)有虛職，沒(méi)有閑人，業戶交納的管理費都(dōu)用在刀刃上。

3.1.1.1 業戶服務部

設主管一人，可由物業主任兼任。該部主要職能(néng)是業戶接待與内部管理、下設業戶接待員若幹名，分别兼任行政人事(shì)、文書檔案、計劃财務、物料管理等職。接待員的多少主要依據于業戶服務部的工作時間和工作量，通常每班保持兩(liǎng)人便可。

3.1.1.2 維保服務部

設主管一人，全面(miàn)負責房屋、設備、設施的運行、保養和維修工作。該部門主要職能(néng)是保證商鋪不間斷地安全運行，使物業保值和升值。維保服務部的作業人員應根據商鋪經(jīng)營服務需要、商鋪設備的多少和技術難易程度進(jìn)行合理配置。